Notarieller Kaufvertrag: Was muss er beinhalten?
Für viele ist der Immobilienverkauf oder Immobilienkauf keine alltägliche Angelegenheit. Der Wechsel des Immobilienbesitzes muss immer notariell beurkundet werden. Viele fragen sich, was ein Kaufvertrag beinhalten muss.
Hier finden Sie einige Tipps:
- Der Kaufvertrag muss alle Vertragsparteien nennen, und zwar mit: Vornamen, Nachnamen, Geburtsdatum und der vollständigen Anschrift
- Die Vertragsparteien müssen sich gegenüber dem Notar ausweisen (z.B. mit Personalausweis oder Reisepass), außer die betreffende Vertragspartei ist dem Notar persönlich bekannt.
- Das Grundstück muss im Kaufvertrag genannt werden. Hierzu sollte zumindest das Grundbuch und Grundbuchblatt richtig festgehalten werden. Auch Eigentumswohnungen sind in diesem Sinne Grundstücke.
- Wenn Sie ein unbebautes Grundstück verkaufen oder kaufen, sollte in dem Kaufvertrag vermerkt werden, in welcher Entwicklungsstufe sich das Grundstück baurechtlich befindet (z.B. Bauerwartungsland, baureifes Land etc.)
- Liegt Ihnen ein aktueller Grundbuchauszug vor und welche Belastungen sind darin vermerkt?
- Wenn Belastungen im Grundbuch vorhanden sind, ist es wichtig diese zu kennen und in dem Kaufvertrag entsprechend zu behandeln. Im Einzelnen sollte geprüft werden:
- Ist die Immobilie mit Grundschulden oder Hypotheken belastet?
- Wer sind die Gläubiger und die Forderungen?
- Valutieren die eingetragenen Grundschulden oder Hypotheken noch? Wenn ja, in welcher Höhe?
- Möchte der Immobilienkäufer die bestehenden Verbindlichkeiten übernehmen? Dies kann bei guten Konditionen durchaus vorteilhaft sein.
- Wird das Grundstück von dem Gläubiger frei gegeben?
- Wenn die Hypotheken bereits getilgt sind, ist dann die Frage nach der Erteilung einer Löschungsbewilligung aktuell.
- An wen soll der Kaufpreis gezahlt werden? An das Notaranderkonto oder direkt an den Verkäufer?
- Es ist wichtig sicher zu stellen, dass der Kaufpreis erst dann gezahlt wird, wenn der Kaufvertrag wirksam abgeschlossen wurde. Die Übergabe der Immobilie erfolgt erst nach der vollständigen Zahlung des Kaufpreises
- Bei Kauf eines unbebauten Grundstücks sollten vor der Zahlung des Kaufpreises alle notwendigen Genehmigungen vorliegen (wie z.B. Teilungsgenehmigung des Bauamts bei einem noch nicht geteiltem Grundstück)
- In dem Kaufvertrag sollte auch eindeutig geregelt sein, dass der Verkäufer eine Vormerkung bewilligt und beantragt. Diese Vormerkung ist notwendig, damit der Käufer in das Grundbuch als Eigentümer eingetragen werden kann.
- Übernimmt der Verkäufer für eine bestimmte Beschaffenheit des Grundstück eine Garantie? (z.B. Baujahr des Hauses, Bebaubarkeit, oder unvermietete Immobilie). Hier sollte sich der Verkäufer absichern und nur solche Garantien übernehmen, die er auch tatsächlich gewähren kann
Der Notar ist, anders als ein Rechtsanwalt, immer zur Unparteilichkeit und Neutralität verpflichtet, er darf Sie also nicht über den Kaufpreis beraten. Ist der Notartermin bestimmt, können Sie dem Notar, bzw. dem Notargehilfen alle Fragen stellen, die den Kaufvertrag betreffen.
Die Notargebühren sind einheitlich festgeschrieben und er darf Ihnen keinen Rabatt einräumen. Sie müssen ca. 1,5% vom Kaufpreis an Notargebühren kalkulieren. Sollte sich eine Partei vor der Beurkundung vom Kaufvertrag zurückziehen, so zahlt derjenige die Stornogebühren, der den Notar beauftragt hat.
Spartipp: Um die Grunderwerbsteuer zu senken, können Sie die bewegliche Einrichtungsgegenstände, wie z.B. die Einbauküche aus dem gesamten Kaufpreis gesondert aufstellen. Dieser Betrag sollte jedenfalls realistisch sein, ansonsten könnte dies vom Finanzamt moniert werden.
